Es más común de lo que parece: una parcela preciosa, precio atractivo… y para llegar hay que cruzar el campo del vecino «que siempre ha dejado pasar». Ese detalle puede transformar tu inversión en un terreno al que legalmente no puedes entrar.
Qué es una servidumbre de tránsito
Es un derecho real regulado por el Código Civil que permite al dueño de un predio (dominante) pasar por el predio de otro (sirviente) para llegar al camino público. Como derecho real, queda amarrado al terreno: sigue valiendo aunque el vecino venda, fallezca o cambie de opinión.
El error fatal: el permiso de palabra
Un acceso «de hecho», tolerado por años, no genera derecho alguno. El día que el predio sirviente cambia de dueño — o el vecino se enoja — aparece un portón con candado, y recuperarlo exige juicio. Por eso la regla es una sola: la servidumbre debe constar en escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.
Cómo se constituye
- Voluntaria: ambos dueños firman una escritura (habitualmente con un pago o como parte de la subdivisión original) y se inscribe. Es lo normal en loteos: el mismo plano contempla fajas de servidumbre para todos los lotes interiores.
- Legal: si tu predio quedó sin salida al camino público, el Código Civil te da derecho a exigir el paso al vecino, pagando la indemnización que corresponda. Si no hay acuerdo, lo fija el juez.
Antes de comprar, revisa esto
- Que la escritura y el plano mencionen la servidumbre con su ancho y trazado.
- Que esté inscrita — pide el certificado al CBR, es parte de nuestra checklist legal.
- Cómo se reparte la mantención del camino entre los que lo usan (ripio, nieve, barro: en el sur no es detalle).
- Si el acceso es por camino interior de un condominio, revisa el reglamento y los gastos comunes asociados.
¿Y si la parcela que me gusta no tiene servidumbre inscrita?
No la descartes de inmediato, pero condiciona la promesa a que el vendedor la constituya antes de la escritura. Es un trámite perfectamente realizable — Osiadacz Abogados lo gestiona — pero debe pagarlo y resolverlo el vendedor, no tú después de comprar.
En el portal puedes ver en cada ficha el acceso declarado de la parcela, y preguntar directamente al vendedor por la servidumbre por WhatsApp.